Altbausanierung Übersicht

Wer sich ein älteres Haus kauft, muss sich in der Regel auch Gedanken um die ein oder andere Sanierungsmaßnahme machen. Es kommt zum einen natürlich darauf an, wie viele Jahre der neu erworbene (oder in Aussicht befindliche) Altbau insgesamt schon auf dem Buckel hat aber auch, wie gut er in der Vergangenheit gepflegt und modernisiert wurde.
Wer ein wenig “Glück” hat, findet einen Altbau in den er durchaus mit nur wenigen Renovierungsarbeiten einziehen kann aber diese Fälle stellen nur einen kleinen Anteil dar. In den meisten Fällen müssen zumindest das Heizungsystem und Teile der Dämmung (z.B. Dach, Fassade) saniert werden. Bei den richtigen “Härtefällen” ist dann eine komplette Kernsanierung fällig. Dies ist sicherlich die umfangreichste und auch kostspieligste Methode, gleichzeitig bringt sie aber auch ein Maximum an Gestaltungsspielraum.
Das größte Problem ist aber meistens, die einzelnen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und damit entsprechend kosteneffizient aufeinander abzustimmen! Wer bei sämtlichen Themen praktisch immer alle Register zieht wird sehr schnell merken, dass er für das Geld auch genausogut eine Neubauvilla im Stadtzentrum von München hätte bauen können…

Was man bei so ziemlich allen Sanierungsmaßnahmen niemals außer Acht lassen sollte, ist die Bewertung von Kosten/Nutzen und eventuelle Amortisationen von Investitionen. Wer ein wenig in die Thematik der Altbausanierung einsteigt wird schnell feststellen, dass die Möglichkeiten extrem vielfältig sind und die Industrie einem natürlich nur zu gerne die “120% Lösung” für einen entsprechend saftigen Preis verkauft.
Da in der Regel besonders die Geldmittel begrenzt sind, ist es für uns Bauherren enorm wichtig die einzelnen Maßnahmen unabhängig und objektiv zu betrachten.

In diesem Kapitel gebe ich ein wenig Orientierungshilfe für mögliche Sanierungsmaßnahmen und gehe auch ganz besonders auf die Kosten und Amortisationen ein. So kann dann am Ende jeder für sich, sein Haus und vor allem dem eigenen Geldbeutel entscheiden, welche Maßnahmen tatsächlich “sinvoll” und notwendig sind und welche Maßnahmen eher in Richtung Luxus gehen und vielleicht einfach ignoriert werden sollten.

Abbildung 1: Dachdämmung

Die Heizung – ist wohl eines der wichtigsten Objekte in der Altbausanierung denn hier gibt es meistens für relativ wenig Aufwand bereits die Möglichkeit ein enormes Plus in Energieeffizienz und Komfort zu erreichen.
Das hängt natürlich immer ganz von der Technik ab, die aktuell in eurem Haus verbaut wurde. So ganz pauschal kann man das also (leider) nicht sagen aber selbst wenn die Heizungsanlage auf einem akzeptablen Stand der Technik ist (z.B. jünger als 15 Jahre) gibt es immer noch die Möglichkeit die Effizienz z.B. mit einer Solarthermieanlage zu verbessern.

Abbildung x: Kostenanalyse

Ist ein 30 Jahre alter Ölbrenner verbaut? Naja, dann muss man meistens nicht lange rechnen um zu sehen, dass hier eine Modernisierung Sinn machen könnte. Aber wie möchte man in Zukunft heizen? Weiter mit Öl? Oder vielleicht doch mit Holzpellets oder gar Strom in Form einer Wärmepumpe?
Hier muss man halt ganz genau schauen was bei der eigenen Immobilie tatsächlich Sinn macht, wie viel Geld man zur Verfügung hat und was man sich genau als Ziel definiert.

In meinem Artikel zum Thema Heizung im Altbau findet ihr alle wichtigen Informationen zu den möglichen Heizungssystemen, den Kosten und natürlich auch einen großen Ammortisationsvergleich aller Heizungen.
Diese hilfreichen Informationen und Empfehlungen können euch so eine Grundlage für die Entscheidung liefern ob und was ihr an eurem Heizungssystem sanieren wollt.

Die nachträgliche Dämmung von alten Häusern ist insgesamt ein sehr kontroverses und auch bauphysikalisch anspruchsvolles Thema. Hier spalten sich die Meinungen wie in keinem anderen Bereich der Altbausanierung. Auf der einen Seite stehen die Energieberater und andere Dämm-Freunde, die z.B. mit Programmen der KfW jeden Bauherren zur maximal möglichen Dämmung bekehren wollen. Auf der anderen Seite die Dämm-Gegner und Ziegelphysiker die schwören, dass jede nachträgliche Dämmung das Haus in kurzer Zeit vernichtet.
Was aber sollen wir einfachen Bauherren nun glauben?

Wie so oft liegt die Wahrheit meistens irgendwo in der “Mitte”. Selbstverständlich kann ich, wenn ich mein altes Haus nachträglich dämme, in gewisser Weise Heizenergie sparen. Genauso selbstverständlich müssen solche Maßnahmen aber auch mit “Augenmaß” und Sachverstand angegangen werden um eben nicht die Substanz des Hauses zu ruinieren.
Gleichzeitig sollte man auch immer die Kosten im Auge behalten denn nicht jede Maßnahme zur Energieeinsparung rechnet sich am Ende. Gerade in Kombination mit anderen Sanierungsmaßnahmen müssen Investitionen in die Dämmung immer vergleichsweise kritisch hinterfragt werden.

Aber was ist nun der “beste” Weg den eigenen Altbau zu dämmen? Welche Möglichkeiten es gibt und wie viel Geld man ausgeben kann erfahrt ihr im Artikel über Dämmung im Altbau. Dort findet ihr auch eine objektive Betrachtung von Kosten und Nutzen.

Abbildung x: Kostenanalyse

Das Dach eures Hauses ist eine wichtige – aber auch kostspielige Angelegenheit im Falle einer Sanierung. Was hier zu planen und zu tun ist, ist meistens für einen Laien nur schwer ersichtlich. Das Offensichtlichste ist wohl eine neue Eindeckung. Schwieriger wird es dann schon bei einem möglichen Sanierungsbedarf des Dachstuhls selber. Auch die Dämmung könnte im Laufe der Jahre gelitten haben.
Im Idealfall sollte man den allgemeinen Zustand des Dachs – und die daraus resultierenden Sanierungsarbeiten – bereits vor dem Kauf durch einen Fachmann gecheckt haben.

Abbildung x: Kostenanalyse

Eine Dachsanierung ist natürlich insgesamt kein Beinbruch. Sollten die Dachziegel noch so weit in Ordnung sein kann es bereits ausreichen, das Dach von einem Fachmann (Dachdecker) inspizieren zu lassen und eventuelle Schadstellen (z.B. undichte Kehlen, defekte Ziegel usw.) ausbessern zu lassen.
Es empfiehlt sich auf jeden Fall das Dach zu checken denn nichts ist ärgerlicher als wenn ihr gerade innen alles neu saniert habt und dann beim nächsten Regenschauer auffällt, dass euer Dach einen Schaden hat.
Sind die Dachziegel mit Flechten und Moos bedeckt? Kein Grund das Dach gleich neu einzudecken. Hier gibt es z.B. vergleichsweise günstig die Möglichkeit, professionelle Dachreiniger zu beauftragen.

Sind tiefgreifende Arbeiten am Dach unvermeidlich, so solltet ihr an dieser Stelle auch eine eventuelle Verbesserung der Energieeffizienz durch z.B. eine Aufsparrendämmung in Betracht ziehen. Wie das alles geht und was es sonst noch alles für Möglichkeiten der Dachsanierung gibt erfahrt ihr im Artikel zum Thema Dachsanierung im Altbau.

Natürlich sollte man auch die Fassade des Altbaus auf mögliche Schäden untersuchen. Reicht vielleicht nur ein neuer Anstrich oder muss der Putz großflächig ausgebessert werden? Auch hier kann natürlich ein Fachmann helfen.
Möchte man die Fassade grundsätzlich sanieren, z.B. indem man sie mit Klinker aufwertet, so könnte auch hier die ein oder andere Dämmmaßnahme gleich mit ausgeführt werden.

Die Fassade bietet also unterschiedliche Möglichkeiten zur Verbesserung. Sei es durch neue Klinker oder gar Isolierklinker oder gar ein vollständiges WDVS. All diese Maßnahmen können den Energieverrbauch des Hauses signifikant reduzieren. Möglich ist es auch, das Aussehen des gesamten Hauses durch eine Vorhangfassade vollständig zu verändern – so kann aus einem prüden 60er Jahre Altbau sogar ein (rein optisch) hochmodernes Designhaus werden!
Ob und wann sich solche Investitionen lohnen, lest ihr am besten im Artikel zur Fassadensanierung – dort sprechen wir alle Möglichkeiten im Detail an und gehen auch explizit auf die Kosten und den möglichen Nutzen ein.

Abbildung x: Kostenanalyse

Beim Thema Fußbodensanierung ist hier jetzt natürlich nicht nur die neue Fliese oder das Abschleifen vom Parkett gemeint. Es geht vielmehr um mögliche Schäden oder Verbesserungen and Holzfußböden im Obergeschoss oder die Nachrüstung einer Dämmung z.B. bei Kellern oder auch direkt auf dem Fußboden.

Abbildung x: Kostenanalyse

Möchtet ihr euren Fußboden energetisch sanieren, so gibt es hier unterschiedliche Möglichkeiten den Wärmeverlust zu reduzieren. Gerne werden in alten Häusern auch die bestehenden Böden im Obergeschoss mit Trocken- oder Nassestrich aufgewertet. Dazu vielleicht auch gleich noch eine Fußbodenheizung?

Ihr seht schon, auch bei den Fußböden kann man sanierungstechnisch einiges an einem alten Haus machen. Da das alles auch wieder Geld kostet muss man logischerweise auch hier die Entscheidung genau abwägen. Helfen kann euch dabei unser extra Artikel zum Thema Fußbodensanierung im Altbau. Dort gehen wir auch speziell auf einige Besonderheite ein, auf die ihr unbedingt achten solltet wenn ihr auch an die Fußböden eures Hauses wagt.

Allgemeine Beschreibung und Einleitung

Spezifische Beschreibung

Abbildung x: Kostenanalyse

Allgemeine Beschreibung und Einleitung

Abbildung x: Kostenanalyse

Spezifische Beschreibung

Allgemeine Beschreibung und Einleitung

Spezifische Beschreibung

Abbildung x: Kostenanalyse

Allgemeine Beschreibung und Einleitung

Abbildung x: Kostenanalyse

Spezifische Beschreibung